조정지역 양도세 비과세 조건 알아보고 절세하기

1.1세대 1주택자 비과세 혜택

1주택만을 보유한 1세대가 그 주택을 팔아도 일정금액인 9억까지는 세금이 부과되지 않는 비과세 혜택이 주어진다. 9억원이 넘는 부분에 대해서는 최대 80%까지 시세차익을 줄여주는 공제를 적용 받을 수 있다. 이를 1세대 1주택자 비과세 혜택이라고 한다.

 

일시적 2주택 비과세 요건은 다음과 같다. 거주자가 비과세를 받으려는 종전 주택을 구입한 날로부터 만으로 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 구입하고, 신규 주택을 구입한 날로부터 3년 안에 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 매각하면 된다. 그런데 이 양도세 비과세 조건은 지역에 따라 다르니 잘 살펴야 한다. 그중 유의할 게 바로 조정대상지역에서의 양도세 비과세 조건이다.

2.조정지역 양도소득세 비과세 조건

서울과 세종, 경기 일부 등 조정대상지역에 일시적 2주택이 되면(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우) 이 양도세 비과세 조건이 까다로워진다. 2018년 9.13 대책, 2019년 12.16 부동산 대책이 나왔는데,  조정대상지역 내에서 양도소득세 비과세를 받기 위한 일시적 2주택자의 종전주택 양도기한은 조건에 따라 3년, 2년, 1년으로 나뉜다.

2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 내에서 신규주택을 취득한 경우 1년 이내 종전주택을 양도하고 신규주택으로 이사·전입을 신고하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용한다.

2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금이 지급한 사실이 증빙에 의해 확인되는 경우에는 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세 대상이 된다. 2018년 9월 14일과 2019년 12월 16일 사이인 경우에는 2년이 된다.

2022년 1월 8일부터는 1세대 1주택자에 대한 양도세 비과세 기준이 실지거래가액 9억원에서 12억원으로 상향됐다. 일시적 2주택자가 요건을 충족해 1주택자로 인정받으면 최대 12억원까지 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 양도기준일은 잔금청산일 또는 등기이전일 중 빠른 날이다.

이외에도 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 소재 주택을 취득한 경우 1세대 1주택 비과세 적용을 받으려면 2년 이상 거주해야 하나 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택을 재건축해 8월 3일 이후 준공한 경우에는 거주 요건을 적용하지 않는다. 즉, 조정지역에서 언제 취득했는지에 따라 양도세 비과세 조건이 다르다. 

3.다주택자가 최종 1주택이 된 기준일

 다주택자가 최종 1주택이 된 날을 판단하는 기준은 증여나 용도변경을 하는 경우에도 적용된다. 최종 1주택을 비과세 받기 위해선 다른 주택을 가족에게 증여한 경우에도 증여한 날로부터 2년 이상 더 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주)하고 팔아야 한다는 의미다.

하지만 자녀가 독립 가구의 요건을 갖추고 가구 분리한 경우에는 최종 1주택 비과세를 위한 추가 보유와 거주요건 없이도 기존 취득일부터 보유 기간과 거주 기간을 계산한다. 즉 부모세대가 1채, 그 가구원인 자녀가 1채 소유한 상태라면 가구 분리 후 즉시 어느 쪽을 매각하더라도 비과세가 가능하다. 다만 비과세를 위한 요건은 갖춰야 한다.

4. 대통령 인수위 다주택자 양도세 중과 배제 효과

 윤석열 당선인 대통령인수위가 다주택자 양도세 중과 조치를 1년간 한시적으로 배제하겠다고 밝혔다. 그래서 조정대상지역에서 2주택자가 내는 양도세는 지방세 포함해 최고 71.5%, 3주택자는 최고 82.5%이지만 양도세 중과 배제 조치가 시행되면 기본세율(6~45%)만 내도 된다.

 

소득세법에 따르면 조정대상지역 2주택자는 양도세 기본세율(6~45%)에 20%포인트를, 3주택자는 30%포인트를 중과한다. 집을 팔면 양도차익의 최고 75%를 세금으로 내야 한다. 지방세까지 포함하면 세율은 82.5%까지 올라간다. 하지만 중과 세율을 면제하면 최고 45%의 기본 세율만 적용돼 세금 부담이 대폭 낮아진다.

 

양도세는 비과세가 얼마나 되는지 잘 따져봐야 한다. 이것으로 수천만 원에서 수억 원까지 차이 날 수 있다. 문재인 정부에서 집값 급등을 규제하려는 목적으로 세법을 복잡하게 했다. 그래서 양도세 비과세 요건을 꼼꼼히 살펴야 손해를 보지 않는다.